Afin d'optimiser le financement de votre projet immobilier, vous êtes amenés à mettre en place différents prêts sur des durées qui peuvent être différentes (1% patronal, prêt à taux 0…à côté d'un crédit classique).
 
Afin d'obtenir des échéances constantes, et également de conserver un taux d'endettement acceptable pendant la durée de cumul de tous les prêts immobiliers, les banques vont mettre en place différents niveaux de remboursement sur le prêt immobilier complémentaire - des paliers - en fonction des dates de fin des crédits dont les durées seront inférieures à celle du prêt principal.
Ce principe s'appelle le lissage.
 
L'inconvénient du lissage est son surcoût par rapport à un crédit immobilier non lissé.
En effet le décalage dans le temps d'une partie du prêt principal entraîne mécaniquement un surcoût, qui peut être significatif, et qui ne doit en tous les cas pas être supérieur au gain généré par les prêts à taux bonifié.